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物業(yè)糾紛經(jīng)典案例

查看:次發(fā)布:2016-09-04 09:52:57 來源:云南響亮物業(yè)（清潔）服務(wù)有限公司

案例1

不滿物業(yè)服務(wù)拒不繳費(fèi)成被告
一直以來，阿泰對僑建花園的物業(yè)管理很不滿意。阿泰認(rèn)為自家所在小區(qū)的華菲物業(yè)公司的管理很不到位，“僑建花園”的消防通道被改為其他小區(qū)居民車輛的出入通道，綠化帶增設(shè)圍墻鐵柵欄、大小鐵門等，造成綠化帶嚴(yán)重破壞。因此他一直拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。2008年4月，華菲物業(yè)以阿泰從2004年1月開始就未交物業(yè)管理費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用為由將他告上法庭時(shí)，阿泰卻沒有為他對物業(yè)公司管理不到位的說法提供有力證據(jù)。
法院認(rèn)為，根據(jù)僑建花園業(yè)主委員會(huì)與阿泰簽訂的《僑建花園物業(yè)管理委托合同書》，阿泰接受華菲物業(yè)提供的服務(wù)，卻未支付物業(yè)管理費(fèi)、公共維修金已構(gòu)成違約，需支付欠繳的物業(yè)管理費(fèi)用、公共維修金，且阿泰未及時(shí)繳費(fèi)，必須支付滯納金。
法官說法業(yè)主維權(quán)不能空口無憑
物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間，存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)按聘用合同約定，提供符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)。小區(qū)業(yè)主也應(yīng)按合同約定，履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、配合物業(yè)管理的義務(wù)。因此，個(gè)體業(yè)主的意見一般情況下不能推翻合同的約定，不能否認(rèn)整體物業(yè)合同的效力。個(gè)體業(yè)主不能以自己反對或未簽字同意物業(yè)公司管理為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)；也不能隨意地以籠統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用。
當(dāng)然，對于確有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的，也應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)公司的過錯(cuò)大小，減免業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)。此外，還必須結(jié)合雙方爭議的事項(xiàng)，來具體判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反了相應(yīng)義務(wù)，以及違反的程度與應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，業(yè)主在行使監(jiān)督權(quán)的時(shí)候，程序與手段要合法，可以向有關(guān)部門投訴或提起訴訟，還有提供相應(yīng)證據(jù)，不能空口無憑。

案例2

家中財(cái)物被盜保安失職擔(dān)責(zé)
2006年9月30日，張先生所在的洪山某小區(qū)業(yè)委會(huì)與被告文之景物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定被告維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)等，其中包括應(yīng)在大門建值班崗，實(shí)行封閉式管理的約定。 2008年4月11日，張先生報(bào)警稱家中被盜。同年4月12日，業(yè)委會(huì)發(fā)給被告文之景物業(yè)公司《協(xié)調(diào)函》。業(yè)委會(huì)證明證實(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)保安室當(dāng)天確實(shí)未做外來車輛與人員進(jìn)出的記錄。據(jù)此，張先生提起訴訟，要求物業(yè)公司對其家中被盜損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院認(rèn)為，本案發(fā)生損失的直接原因雖然是因?yàn)榉缸锓肿尤胧冶I竊，但是由于被告文之景物業(yè)公司未按照合同約定，履行提供封閉式管理服務(wù)，對外來車輛或人員進(jìn)行登記等安保義務(wù)，未能認(rèn)真防范犯罪分子入室作案，導(dǎo)致張先生財(cái)產(chǎn)受到損害，故被告應(yīng)在其過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。法官說法 “安保”是一種防范性責(zé)任
辦案法官認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)公司承擔(dān)的安保職責(zé)，是一項(xiàng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供防范性安全服務(wù)的工作。實(shí)踐中，物業(yè)小區(qū)與物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同中均會(huì)約定物業(yè)公司的安保服務(wù)條款，除經(jīng)雙方特別約定，“安保”應(yīng)理解為為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會(huì)安全。
物業(yè)管理企業(yè)未盡物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的安全保障責(zé)任，比如對與地面齊平的景觀池，未采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，導(dǎo)致業(yè)主不慎摔入池中受傷；電梯出現(xiàn)故障未及時(shí)維修，造成業(yè)主使用時(shí)發(fā)生危險(xiǎn)，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)或人身安全損害；或者約定物業(yè)管理企業(yè)提供二十四小時(shí)監(jiān)控、安全護(hù)衛(wèi)的服務(wù)，而物業(yè)管理企業(yè)疏于完成約定的安保義務(wù)，對業(yè)主利益的損害的，就應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。專家支招物業(yè)或需承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

課題組認(rèn)為，對于第三人侵害物業(yè)業(yè)主的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同賠償責(zé)任問題，應(yīng)視具體情況。在司法實(shí)踐中，一般是認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責(zé)任，若違反了應(yīng)當(dāng)積極作為的安保義務(wù)，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大，直接侵權(quán)人又沒能力承擔(dān)賠償責(zé)任的，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。當(dāng)然，物業(yè)公司承擔(dān)的這種補(bǔ)充賠償責(zé)任，以收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)中安保費(fèi)用年度總額的一定限額作為上限。

案例3

車輛小區(qū)失竊“聲討”物業(yè)公司
趙小姐將一輛價(jià)值18.7萬元的小車停放在廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營的停車場，并交付了5元停車費(fèi)。當(dāng)司機(jī)辦完事后回到停車場取車時(shí)，發(fā)現(xiàn)小車被偷了。趙小姐提起訴訟，要求該物業(yè)管理公司賠償損失。
趙小姐認(rèn)為，車子停放在物業(yè)公司管理的小區(qū)，并繳納了停車費(fèi)，就與物業(yè)公司之間訂立了車輛保管合同，物業(yè)公司未履行保管職責(zé)，導(dǎo)致車輛被盜，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司則認(rèn)為，它與車主之間僅僅達(dá)成車輛停放協(xié)議，停車費(fèi)僅僅是車主繳納的車位使用費(fèi)，而不是車輛保管費(fèi)，雙方之間不存在車輛保管合同關(guān)系。因此，物業(yè)公司不存在保管車輛的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)對趙小姐的車子被盜損失承擔(dān)責(zé)任。
法院認(rèn)為，物業(yè)管理公司與車主之間僅構(gòu)成車位租用關(guān)系，駁回了車主趙小姐訴求。
法官說法車位租用合同不同于車輛保管合同
辦案法官認(rèn)為，保管合同成立的必備要件是寄托人必須將寄托的財(cái)物的排他占有和實(shí)際控制權(quán)交付與受寄托人即保管人。如果業(yè)主將車停泊在停車場，自己拿著鑰匙并可以隨時(shí)將車開走，那么在停車場停放汽車的實(shí)際控制權(quán)就并沒有轉(zhuǎn)移，交付沒有完成，自然該車的保管合同關(guān)系就不成立，雙方之間存在的就應(yīng)當(dāng)是一個(gè)停車位的場地租賃合同。如果業(yè)主將車開到停車場存放，由停車場管理人員或自動(dòng)監(jiān)控設(shè)施給付憑證或者檢驗(yàn)出入。這就表明所停放的汽車已在停車場的實(shí)際控制之下，隨著實(shí)際控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，保管物交付完成，保管合同關(guān)系方能成立。因此，物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性的服務(wù)，停車場管理僅是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)組成部分，而不是單純的財(cái)產(chǎn)保管合同關(guān)系。
專家支招如證明無過錯(cuò)，物業(yè)公司可免除賠償責(zé)任
思明區(qū)法院課題組賴法官認(rèn)為，相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)公司從事物業(yè)管理活動(dòng)
的性質(zhì)規(guī)定不明確，導(dǎo)致人們對物業(yè)公司所承擔(dān)的人身與財(cái)產(chǎn)安保責(zé)任產(chǎn)生了誤解。物業(yè)公司的安保責(zé)任首先是一種較為寬泛的防范責(zé)任，不同于對人身與財(cái)產(chǎn)的直接的看管責(zé)任；其次，還取決于物業(yè)合同的約定，物業(yè)公司只是在物業(yè)合同約定范圍之內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的安全防范義務(wù)；第三，這是一種過錯(cuò)責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)公司的服務(wù)管理是否存在過錯(cuò)，只要物業(yè)公司證明自己不存在過錯(cuò)行為，那么就可以免除其承擔(dān)賠償責(zé)任。
另外，關(guān)于物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車問題，也有待于相關(guān)法律法規(guī)單獨(dú)做出更明確的規(guī)定，進(jìn)而有效地規(guī)范各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少糾紛的發(fā)生。案例4
7年不繳費(fèi)物業(yè)討滯納金
家住瑞景新村的陳先生入住7年多一直拒付物業(yè)費(fèi)，共欠下物業(yè)費(fèi)、房屋公共維修金、滯納金等共計(jì)2.9萬元，物業(yè)公司因此將陳先生起訴至法院。陳先生介紹說，由于自家房屋出現(xiàn)衛(wèi)生間管道漏水、房屋出現(xiàn)貫通性裂縫等情況，他曾多次向物業(yè)公司反映，但物業(yè)公司均未予理睬。同時(shí)，由于物業(yè)公司的物業(yè)管理不到位，一直存在車位亂收費(fèi)等現(xiàn)象，因此自己才不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。陳先生還向法官提供相關(guān)照片及保修單予以證明。
法院在審理過程中認(rèn)為，物業(yè)公司依據(jù)合同對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，陳先生作為小區(qū)業(yè)主即物業(yè)管理服務(wù)的受益人，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)及房屋公共維修金。但鑒于物業(yè)公司履行該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)時(shí)存在一定瑕疵，因此對物業(yè)公司要求陳先生支付滯納金的訴求不予支持。最終，法院判處陳先生應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)及房屋公共維修金4944元，駁回了物業(yè)公司要求支付2萬余元巨額滯納金的訴求。
法官說法按合同約定處理滯納金
課題組賴法官認(rèn)為，在司法實(shí)踐中對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滯納金訴求，一般亦遵循合同約定的原則。即合同有約定的，按照合同約定條款處理；合同未約定的，以銀行同期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的，一般可以免除業(yè)主支付滯納金的義務(wù)。但是，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)提供證據(jù)證明物業(yè)公司管理
存在瑕疵。
專家支招通過合同限制違約金過高
課題組認(rèn)為，滯納金的表述不準(zhǔn)確，法律性質(zhì)上是一種“民事合同違約金”，應(yīng)當(dāng)遵循合同約定原則來處理。當(dāng)然，也有必要通過規(guī)范格式合同限制違約金過高的現(xiàn)象
案例5：高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé) 案情：
2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場。現(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現(xiàn)場進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭。
原告徐某起訴的主要理由是， A大廈物業(yè)管理公司未對其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場管理方面沒有過錯(cuò)。
深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對被告二某物業(yè)管理公司的起訴。
評析：

本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。
值得一提的是，物業(yè)管理公司對事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼噲龅谋０舶l(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對現(xiàn)場及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。
實(shí)務(wù)操作建議：物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：
1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。
2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。
3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)

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